کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری چیست؟

در تمام کشورها قوانین و ضوابط خاصی برای ساخت‌و‌ساز وجود دارد که توسط شهرداری ها اعمال می شود. ولی متاسفانه برخی از شهروندان یا افراد سودجو این قوانین را نقض می کنند. از این رو قانونگذاران نهادی برای رسیدگی به آن تعیین کرده اند. در این مطلب از خانه معماری به معرفی این نهاد و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری می پردازیم. با ما همراه باشید.

درباره کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

کمیسیون ماده 100 به گوش بیشتر شهروندان ایرانی به خصوص کسانی که در زمینه ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک فعالیت دارند، آشناست. کمیسیون ماده 100 به تخلفات ساختمانی رسیدگی می کند. بنابراین اگر فردی بدون اخذ پروانه به ساخت بنا بپردازد، یا بنای ساخته شده با پروانه اخذ شده تطابق نداشته نباشد، یا در صورت اضافه شدن بخش های دیگر به ساختمان بعد از پایان ساخت، این‌ کمیسیون وظیفه رسیدگی با آن را دارد.

طبق ماده 100 قانون شهرداری ‌ها، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید نسبت به اخذ پروانه ساختمان از شهرداری قبل از ساخت‌وساز اقدام نمایند. شهردار‌ی‌ها نیز باید عملیات‌ ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه در زمین محصور یا غیرمحصور را متوقف کنند. در صورت خلاف این ماده، از ادامه این عملیات جلوگیری شده و عاملان برای رسیدگی به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده می‌‌شوند.

انواع تخلف در ساخت و ساز

کمیسیون ماده ۱۰۰ : احداث بنای بدون مجوز یا پروانه ساخت

طبق چیزی که در ماده 100 قانون شهرداری آمده، مالکان زمین‌‌ها و املاکی که در محدوده شهر یا حریم آن قرار دارند، باید قبل از هر اقدام به ساخت‌‌وساز یا تفکیک نسبت به اخذ مجوز یا همان پروانه از شهرداری اقدام کنند. در غیر این صورت، رأیی که کمیسیون صادر می‌‌کند در دو حالت زیر متفاوت خواهد بود:

در صورتی که ساخت‌‌وساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون باید حکم تخریب بنا را صادر کند.

در صورتی که در ساخت‌‌وساز بدون مجوز شهرداری، اصول فنی و بهداشتی شهرسازی رعایت شده باشد، کمیسیون می‌‌تواند حکم تخریب یا پرداخت جریمه بدهد. میزان جریمه با توجه متراژ بنای بدون مجوز تعیین می شود. به عبارتی به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز، یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان جریمه دریافت می گردد. پس از اینکه سازنده یا کارفرما جریمه مورد نظر و همچنین عوارض قانونی را پرداخت کرد، برگ پایان‌کار ساختمان صادر می‌شود.

کمیسیون ماده ۱۰۰ : تخلف تراکم اضافی

پروانه ساخت شامل مساحت زیربنای هر ساختمان است و در صورتی که اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمان وجود داشته باشد، تخلف تراکم اضافی محسوب شده و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری می تواند حکم تخریب یا جریمه را صادر کند.

اگر ساخت ساختمان با رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی همراه نباشد و یا اینکه کمیسیون در ابتدا حکم جریمه صادر کند ولی جریمه پرداخت نشود، حکم تخریب بنای اضافی توسط کمیسیون صادر خواهد شد. در صورتی قلع اضافه بنا ضروری نباشد، حکم پرداخت جریمه صادر می شود. خوب است بدانید، عواملی در صدور رأی کمیسیون به اخذ جریمه تاثیرگذارند، از جمله: نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح. البته موقعیت ملک از نظر مکانی از این جهت که در خیابان‌ اصلی، خیابان‌ فرعی، کوچه بن‌باز یا کوچه بن‌بست قرار دارد یا خیر نیز مورد بررسی قرار می گیرد.

کمیسیون ماده ۱۰۰ : تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ

احداث پارکینگ در برخی موارد با توجه به مشخصات پروانه و نقشه‌‌ها و ضوابط شهرداری ضرورت دارد. در صورتی که سازنده به این ضوابط توجه نکرده و پارکینگ احداث نکند یا بدون رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی اقدام به ساخت پارکینگ نماید، تخلف محسوب می شود. در صورتی که امکان اصلاح تخلف وجود داشته باشد یعنی اگر امکان ساخت مجدد پارکینگ وجود داشته باشد، حکم به اصلاح آن صادر می شود. در غیر اینصورت حکم به پرداخت جریمه صادر خواهد شد. ولی اگر پارکینگ بدون رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی ساخته شده باشد، کمیسیون باید حکم تخریب آن را صادر کند.

عدم استحکام بنا و عدم رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی

اگر اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی در ساخت و ساز رعایت نشود که منجر به عدم استحکام لازم بنا گردد، همچنین در صورت عدم رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی در ساخت و ساز، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها باید حکم تخریب بنا را صادر کند.

کمیسیون ماده ۱۰۰ : تغییر کاربری

شهرداری شهرهایی که دارای نقشه جامع شهری هستند، موظف و مکلف به قید نوع استفاده از ساختمان طبق این نقشه در پروانه ساختمانی است. در غیر این صورت، اگر مالک تغییر کاربردی در ملک ایجاد کند که با پروانه ساختمان مطابقت ندارد، شهرداری باید این موضوع را در کمیسیون مطرح کرده و پس از محرزشدن تخلف، کمیسیون در مهلت مناسب در مورد تعطیلی محل تصمیم بگیرد. اجرای این تصمیم همواره بر عهده ماموران شهرداری می باشد.

تخلف مهندس ناظر ساختمان

مهندس ناظر بر عملیات اجرایی ساختمان نظارت می کند تا ساختمان با مشخصات درج‌شده در پروانه و نقشه مطابقت داشته باشد. وی باید در پایان‌کار تأیید کند که ساختمان ساخته‌شده مطابق با آنچه در پروانه و نقشه‌ است، می باشد. در صورتی که مهندس ناظر از تخلفی چشم پوشی کرده و به شهرداری اعلام نکند و یا برخلاف واقع گزارش دهد و پرونده آن ساختمان در کمیسیون ماده 100 مطرح شود، شهرداری موظف به گزارش تخلف مهندس ناظر به سازمان نظام‌مهندسی است.

کمیسیون ماده ۱۰۰ : تجاوز به معابر شهر

تجاوز به معابر شهر به تخلفی گفته می شود که در آن مالک عقب نشینی نکرده است. در این مورد از اصطلاح تجاوز از باب تسامح و تساهل استفاده می شود. تخلف تجاوز به معابر شهر در تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری زمانی تحقق پیدا می‌کند که مالک بنا در هنگام نوسازی برخلاف پروانه یا بدون پروانه و با رعایت نکردن برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه اقدام به ساختن ملک جدید کرده و یا به گونه ای از آنجا به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری تجاوز کند.

در واقع فرد متجاوز به معابر شهر که متخلف شناخته می‌شود، ابتدابه‌ساکن مالک است و حقیقتاً تجاوزی به ملک دیگری انجام نداده و درواقع به ملک سابق خود تجاوز کرده است. ولی به مرور زمان ملک وی به طور کامل یا بعضاً در طرح‌ها‌ی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه قرار گرفته است. چنین طرح‌هایی یا فوری و ضرب‌الاجلی است که در این صورت دولت با پرداخت ارزش ملک به مالک و تخریب آن طرح خود را اجرا می‌کند و یا اینکه مهم و فوری نیست، ولی حتماً باید در آینده انجام گیرد. در صورتی که مالک قصد نوسازی یا تجدید بنا را دارد باید براساس این طرح نسبت به ساخت‌وساز اقدام کند، در غیر اینصورت ملک مزبور تماماً یا بعضاً مشمول تخلف تجاوز به معابر می‌‌شود و شهرداری باید عملیات را متوقف کرده و در کمیسیون ماده 100 طرح دعوی کند.

تبصره های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری 

مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.

تبصره 1

در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از اعضای انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح می‌شود.

کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌کند که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.

اگر تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه، تجاوز کند تعیین می‌کند. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک درمهلت مقرر اقدام به قلع بناء نکند شهردار رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.

تبصره ۲

در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچ بن‌باز یا بن‌بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل یک دوم کم‌تر و از سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه بیشتر باشد). در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کرد، شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بکند. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

تبصره ۳

در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن‌باز یا بن‌بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل دو برابر کم‌تر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیش‌تر باشد). در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کرد شهرداری مکلف است مجدداً پروانه را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب بکند. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.

تبصره ۴

در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می‌تواند با صدور رأی اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیش‌تر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های ۲ و ۳ عمل خواهد شد.

تبصره ۵

در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر کند (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع می‌باشد). شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.

تبصره ۶ (اصلاحی ۱۳۵۸/۶/۲۷)

در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بکند، در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پروانه امر را به کمیسیون ارسال کند. در سایر موارد تخلف ماندن عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای ماده ۱۰۰ است.

تبصره ۷ (اصلاحی ۱۳۵۸/۶/۲۷)

مهندسان ناظر ساختمانی موکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسوولیت آنان احداث می‌گردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند. هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را بموقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی بطرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند.

نکته

شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.

شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده ۱۰۰ بمدت حداکثر ۶ ماه از اخذ گواهی امضا مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری کند. مأمورین شهرداری نیز موکلفند در مورد ساختمانها نظارت کند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه بموقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند، طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأمورین شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود. در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود می‌تواند با استفاده از مأمورین اجراییات خود و در صورت لزوم مأمورین انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.

تبصره ۸ (اصلاحی ۱۳۵۸/۶/۲۷)

دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانهای گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تاتاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید کند. در مورد ساختمانهایی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها (۱۳۵۵/۱۱/۲۴) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد، در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد.

در مورد ساختمان هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنای جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد.

تبصره ۹ (الحاقی ۱۳۵۸/۶/۲۷)

ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر، صادر شده است از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری معاف می‌باشند.

تبصره ۱۰ (الحاقی ۱۳۵۸/۶/۲۷)

در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است.

تبصره ۱۱ (الحاقی ۱۳۵۸/۶/۲۷)

آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یکبار قابل‌تجدیدنظر خواهد بود.