معرفی و بررسی شاخص‌ های کنترل تراکم

در این مطلب از خانه معماری قصد داریم به معرفی و بررسی شاخص‌ های کنترل تراکم بپردازیم. با ما همراه باشید.

شاخص‌ های کنترل تراکم

شاخص‌ های کنترل تراکم چندین مورد هستند که به منظور کنترل تراکم ساختمان مورد استفاده قرار می گیرند و عبارتند از: ضریب سطح اشغال، ضریب سطح زیربنا یا همان تراکم ساختمانی، شاخص طبقات مجاز ساختمانی و تراکم واحد مسکونی در سطح که در ادامه به بررسی آن ها می پردازیم:

ضریب سطح اشغال

ضریب سطح اشغال عبارتست از: نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین و به صورت درصد است. ضریب سطح اشغال عمدتاً بر مبنای طرح‌ های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است. این ضریب معمولاً در یک منطقه بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می ‌شود. مثلاً اگر ضریب سطح اشغال در یک منطقه ۶۰ درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع در همان منطقه ساخت و ساز نمایید، تنها در ۳۰۰ متر مربع از زمین می توانید ساخت و ساز کنید. لازم به ذکر است، ضریب سطح اشغال برای کنترل تراکم جمعیت مناسب نیست و به عنوان شاخصی برای طراح ‌های شهری به منظور محاسبه بخش‌های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی مورد استفاده قرار می گیرد.

ضریب سطح زیر بنا

یکی دیگر از شاخص های کنترل تراکم، ضریب سطح زیربنا یا تراکم ساختمانی است که در کنترل تراکم جمعیتی در ایران بسیار مورد استفاده قرار می گیرد. این شاخص نیز معمولاً به صورت درصد معرفی می شود. مثلاً در یک منطقه اگر تراکم ساختمانی مجاز ۱۸۰ درصد باشد و قصد ساخت و ساز در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع را داشته باشید، قادر به ساخت ساختمانی به میزان ۱۸۰ درصد کل مساحت زمین خواهید بود. در صورتی که سطح اشغال زمین ۶۰ درصد باشد، قادر به ساخت و ساز در ۶۰ درصد آن خواهید بود. به عبارتی سطح اشغال در این زمین ۱۸۰ متر مربع می باشد. از آنجایی که مساحت مجاز ساخت و ساز در زمین ۵۴۰ متر مربع و میزان سطح اشغال ۱۸۰ متر مربع است، تعداد طبقات نباید از 3 تجاوز کند.

فرض کنید ضریب سطح اشغال زمین، ۴۰ درصد است، در این صورت مساحت سطح اشغال ۱۲۰ متر مربع خواهد بود و تعداد طبقات نیز باید حداکثر چهار و نیم طبقه باشد. در صورتی که قصد دارید ساختمان را در 5 طبقه بسازید باید اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری منطقه نمایید.

شاخص طبقات مجاز ساختمانی

از شاخص طبقات مجاز ساختمانی به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی استفاده می شود. استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف شهری در اعمال این شاخص بسیار رایج است. این شاخص با خط آسمان و منظر شهری رابطه مستقیم داشته و بسیار بر آن تاثیرگذار است. از این رو طراحان شهری به این شاخص اهمیت ویژه ای می دهند. به بیانی دیگر این شاخص مهم در کنار شاخص سطح اشغال مجاز برای آزاد سازی زمین مورد استفاده قرار می گیرد. جالب است بدانید شکل گیری ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در کشور ایران نیز بر اساس این دو شاخص مهم صورت گرفته است.

تراکم واحد مسکونی در سطح

شاخص تراکم واحد مسکونی در سطح به منظور کنترل تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار می گیرد و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهیه شده است. لازم به ذکر است، واحد سطح در برنامه‌ریزی شهری معمولاً هکتار است. این شاخص نیز یکی از شاخص های مهم در ساخت و ساز است که اهمیت زیادی برای برنامه ریزان شهری به منظور کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و غیره در یک منطقه دارد. با استفاده از شاخص تراکم واحد مسکونی در سطح می ‌توان به ارقام از پیش تعیین ‌شده جمعیتی نزدیک شد. این شاخص در مقایسه با سایر شاخص ها، مفیدتر و کارآمدتر است. از این رو برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری اهمیت ویژه ای به آن می دهند و در بیشتر موارد از آن استفاده می کنند.

جمع بندی نهایی

حال که با تمامی شاخص های کنترل تراکم آشنا شدید و کارایی و موارد استفاده آن ها را می دانید، خوب است این رانیز بدانید که این شاخص ها زمانی کارایی لازم را خواهند داشت که در کنار یکدیگر مورد استفاده قرار گیرند. بدین ترتیب امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را خواهند داشت. برای سهولت خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری باید به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص‌ ها به دست می‌ آید، عمل کرد.

شهرداری ها با تعریف ضوابط و مقرراتی، امکان خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ‌ها را به وجود آورده اند. لازم به ذکر است، قیمت تراکم مازاد در شهرداری ‌ها بر مبنای مترمربع محاسبه می ‌شود. همچنین خوب است بدانید، هر منطقه دارای تعرفه فروش تراکم مازاد منحصر به فرد و متفاوتی است. شورای اسلامی هر شهر نیز مبنای این قیمت را تعیین و شهرداری آن را اجرا می کند.