بایدها و نبایدهای عمر مفید ساختمان

ویژگی‌ها و کارایی ساختمان در گذر زمان کاهش پیدا کرده و ایمنی آن تقلیل می یابد. زمانی که این اتفاق افتاد و ویژگی‌ های ساختمان به سطح وظیفه برسد و تنزل کند، به اصطلاح، عمر مفید ساختمان به پایان می ‌رسد و از انتفاع می ‌افتد. در این مطلب از خانه معماری به بررسی بایدها و نبایدهای عمر مفید ساختمان می پردازیم و برخی مواردی را که منجر به کاهش عمر مفید ساختمان می‌شوند، معرفی می کنیم. اگر از بروز این گونه‌ خطاها جلوگیری شود و فرآیند های مربوطه اصلاح شود، تا حدود قابل توجهی بر میزان عمر مفید ساختمان افزوده خواهد شد. با ما همراه باشید.

چه عواملی منجر به کاهش طول عمر ساختمان می شوند؟‌

‌عواملی از قبیل: خطاهای طراحی، ‌خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا و ‌خطاهای بهره برداری و نگهداری منجر به کاهش طول عمر ساختمان می شوند. در ادامه به بررسی این عوامل می پردازیم:

‌عمر مفید ساختمان: خطاهای طراحی‌

‌خطاهای طراحی یکی از مهم ترین عوامل کاهش عمر ساختمان ها هستند. دقت ناکافی در مطالعات اولیه و همچنین نادیده گرفتن وقایع در مرحله طراحی سازه که ناشی از بی‌تجربگی یا سهل انگاری است با عنوان خطاهای طراحی شناخته می شوند. همچنین ‌عدم توجه کافی به معیارهای مورد نیاز طرح، خطا در تهیه نقشه ها، ‌خطا در آنالیز طرح و محاسبات مربوطه و ‌خطا در تهیه مشخصات فنی و اجرائی از دیگر خطاهای طراحی محسوب می شوند که در صورت رخ دادن منجر به کاهش طول عمر سازه و بنا می گردند.

عمر مفید ساختمان: ‌خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا‌

‌یکی دیگر از عواملی که کاهش عمر ساختمان را به همراه دارد، ‌خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا‌ می باشد. این خطاها عبارتند از: انتخاب نامناسب: مصالح، تجهیزات، نیروی انسانی برای تهیه مصالح و تجهیزات، نیروی نظارتی، نیروهای اجرایی متخصص، روش اجرا و اجرای کار بدون برنامه و توجه نکردن به کنترل کیفیت.

از دیگر خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا می توان به: ‌اظهار نظرهای غیر کارشناسی در حین اجرای کار و الزام به اجرای آن ها، صرفه جویی بی مورد در هزینه ‌ها، استفاده از مصالح ارزان قیمت، پرداخت دستمزدهای ارزان و استفاده از نیروهای غیرحرفه ‌ای و غیر متخصص، ‌اثر عامل زمان و همچنین عوامل محیطی شامل پیر شدن مصالح و تغییر و تحول مشخصه ‌های آنها در طول زمان، ‌خطاهای اتفاقی و عوامل‌ طبیعی و استثنایی از قبیل: سیل، زلزله و لغزش زمین و همچنین ‌خطاهای مربوط به تغییر و تحول شرایط محیط نسبت به دوره طرح و اجرای آن مانند بالا آمدن سطح آب‌های زیرزمینی به دلیل احداث سد در منطقه اشاره کرد.

عمر مفید ساختمان: ‌خطاهای بهره برداری و نگهداری‌

‌آخرین مورد از عوامل تاثیرگذار در کاهش عمر ساختمان، خطاهای بهره برداری و نگهداری است. این خطاها عبارتند از: بهره برداری نادرست، رعایت نکردن ضوابط مربوط‌ به بهره ‌برداری، توجیه نبودن گروه های بهره بردار، استفاده از نیروهای غیر متخصص و غیر حرفه ای که تجربه ای در زمینه نگهداری ندارند. ‌ایجاد تغییر در نوع بهره ‌برداری بدون این که امکان و عواقب آن بررسی شود. مثلاً: استفاده از ساختمانی مسکونی به عنوان انبار، ساختمان اداری یا بیمارستان و یا افزایش تعداد طبقات ساختمان. ‌بارگذاری غیر اصولی و خارج از عرف ساختمان، افزایش بار بهره‌ برداری بدون اینکه تغییرات لازم صورت گیرد. ‌عدم بازرسی و نگهداری به موقع ساختمان و تاسیسات برای کشف و رفع نارسایی ‌های کوچک که بزرگ شدن دامنه نارسایی ها را به همراه دارد. همچنین ‌تعلل در انجام به موقع بهسازی وجود اعتبار در مواقع نیاز.

‌طول عمر مفید ساختمان ها در نقاط مختلف جهان

با بررسی استانداردهای جهانی به این نتیجه می‌رسیم که: طول عمر مفید ساختمان ‌های ایران در حدود ۲۵ تا ۳۰ سال است. طول عمر مفید ساختمان ‌ها در کشورهای صنعتی به ۱۰۰ سال هم می رسد. در بسیاری از کشورها مانند روسیه، طول عمر مفید ساختمان ها به 300 سال نیز می رسد. ساختمان هایی که در ایران ساخته می شوند، عمر مفید بسیار کمی دارند. به عبارتی در ایران با جوانمرگی ساختمان ‌ها مواجه هستیم و فاصله زیادی با میانگین جهانی وجود دارد.

دلایل پایین بودن عمر مفید ساختمان ها در ایران

همان طور که گفته شد، عمر مفید ساختمان ها در ایران با میانگین جهانی فاصله بسیار زیادی دارد. این موضوع دلایل بسیار زیادی دارد. بی‌توجهی نسبت به وقوع خطاهای فوق الذکر که دلایل اصلی کاهش عمر مفید یک سازه است، نبود ثبات در قوانین شهرسازی و طرح‌ های مصوب جامع و تفصیلی مناطق و شهرها نیز مزید بر علت خواهد بود. مادامی که شهردارى ‌های مناطق مختلف به وسیله فروش تراکم به جبران کمبود منابع مالی خود می پردازند، بافت مناطق و محله ها عملاً به هم مى‌ریزد.

برای مثال: در محله‌ای که واحدهاى مسکونى دارای حد ارتفاع و تراکم مشخص هستند، اگر فروش تراکم صورت گیرد، خانه‌هاى یک یا دو طبقه ویلایی در مجاورت مجتمع ‌ها و برج‌ ها قرار خواهند گرفت. بدین ترتیب بافت و هویت آن منطقه از بین می رود. علاوه بر این واحدهاى مسکونى دیگر نیز باید خود را با روند جدید تطبیق دهند. همین باعث می شود تا یک ساختمانی که عمر مفید آن 70 الی 100 سال است در کمتر از 30 سال تخریب شود. محدودیت منابع مالی و نیروی انسانی و عواملی از قبیل: قیمت تمام‌ شده ساخت و ساز جهت عرضه به خریداران و متقاضیان، سازندگان نهایت تلاش خود را برای کاهش هزینه‌ های سرمایه‌گذاری اولیه و اجرای ساختمان می کنند. همین موضوع یکی از مهم ترین عوامل کاهش عمر مفید ساختمان ها در ایران است.

نکته

در صورتی که با کاهش هزینه ‌ها، حداقل استانداردهای لازم در زمان ساخت نادیده گرفته شوند، کیفیت ساخت و به دنبال آن، عمر مفید ساختمان کاهش پیدا می کند. علاوه بر این، هزینه ‌های مربوط به تعمیرات و نگهداری، هزینه های تحمیلی بر محیط زیست و طبیعت، هدررفت انرژی و بسیاری موارد دیگر نیز افزایش می‌ یابد. معمولاً اقتصاد ملی تامین کننده مجموعه این هزینه ‌ها است. به همین دلیل باید تعادل و تناسب منطقی میان هزینه ساخت با سایر هزینه‌های دوره عمر ساختمان برقرار شود. کاهش هزینه ‌های ساخت و ساز بدون داشتن برنامه ریزی، مدیریت و اعمال نظارت و کنترل، افزایش سایرِ هزینه‌ های مربوط به طول عمر ساختمان را به همراه خواهد داشت. البته در صورت افزایش هزینه‌ های ساخت و ساز، مشکلات دیگری نیز ایجاد می شود: قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش می یابد و رکود در بازار ساختمان و مسکن به وجود می آید.