آشنایی با مفهوم تراکم و چگونگی محاسبه آن

در این مطلب قصد داریم، شما عزیزان را با مفهوم تراکم و چگونگی محاسبه آن آشنا کنیم. قبل از هر چیز لازم است بدانید، طول پیشروی و سطح اشغال و ترکم و تعداد طبقات مجاز در دستور نقشه صادره توسط شهرداری منطقه مورد نظر اعلام می شود.

مفهوم تراکم 

تراکم، به طور کلی و بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گیری در دو دسته است و جایگاه ویژه ای در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری به عنوان مقیاس اندازه گیری دارد. انواع تراکم، عبارتند از: تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی. تراکم جمعیتی، با واحد نفر در هکتار و تراکم ساختمانی به صورت درصد مشخص و بیان می شود. تراکم ها را در بازه بسیار وسیعی می توان طبقه بندی کرد. جمعیت ساکن در واحد که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود، تراکم جمعیتی نام دارد. نسبت جمعیت شهر بر بخش های ساخته شده در شهر، تراکم کلی مسکونی را به دست می دهد. تمامی کاربری های موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی جزئی از سطح ساخته شده محسوب می شوند.

مفهوم تراکم ساختمانی 

نسبت سطح زیربنای طبقات مورد استفاده مسکونی، تجاری، اداری، بهداشتی و آموزشی و … به سطح کل قطعه ای که تفکیک شده، تراکم ساختمانی نام دارد. نکته قابل توجه این که: سطوح پارکینگ، پیلوت، زیرزمین و راه پله ها، جزء سطح تراکم ساختمانی به حساب نمی آیند.

مفهوم تراکم شهری 

تراکم شهری با اندازه شهر، رابطه مستقیم دارد. بدین ترتیب که با استفاده از اندازه گیری تراکم ها در یک شهر می توان به راحتی به اندازه آن شهر دست یافت. با تعریف تراکم نواحی شهری در علم شهرسازی، می توان نسبت به کنترل جمعیت و ساخت و ساز در شهرها اقدام کرد. همچنین، ساماندهی عملکردهای موجود در شهرها و نواحی اطراف آن ها، از طریق شاخص تراکم به راحتی امکان پذیر است. تراکم شهری به نفوذ به حوزه ها و هسته های شهر، کمک شایانی می کند و از این طریق می توان به عملکرد صحیح یا ناصحیح حوزه های شهری در ارتباط با هم پی برد. برقراری توازن بین فضاهای تولید شده معماری با فضاهای شهری و خارجی، یکی از مهم ترین اهداف شاخص های تراکم به شمار می رود.

مفهوم تراکم پایه

تراکم پایه که با عنوان تراکم پایه مالی نیز شناخته می شود، تنها دارای جنبه مالی است و اساساً مفهوم ساختمانی ندارد. به عبارتی، تراکم پایه، همان تراکم مجاز هر قطعه زمین بدون پرداخت حق تعدیل می باشد. حق تعدیل تراکم عبارتست از: مابه‌التفاوتی که برای استفاده از تراکم حداکثر مجاز باید پرداخت گردد. حداکثر تراکم مجاز نیز به حداکثر تراکمی اطلاق می شود که هر زمین با توجه به ویژگی های خود معبر هم‌جوار و محل استقرار می تواند مشروط بر پرداخت حق تعدیل تراکم داشته باشد.

مفهوم تراکم خالص و ناخالص مسکونی

تراکم ناخالص مسکونی به نسبت جمعیت یک محل بر مساحت آن محل اطلاق می گردد. مساحت آن، معادل کل مساحت آن منطقه است که شامل فضاهای باز شهری و سطوح ساخته شده می باشد. به عبارتی، اگر تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی را بر سطح اشغال آن مجموعه تقسیم کنید، تراکم ناخالص مسکونی به دست می آید. تراکم خالص مسکونی، عبارتست از: نسبت جمعیت ساکن در محدوده مورد نظر به سطح زمین های مسکونی که در آن محدوده وجود دارند، بر حسب نفر در هکتار.

شاخص های کنترل تراکم

شاخص های تراکم برای کنترل تراکم به کار گرفته می شوند. این شاخص عا عبارتند از: ضریب سطح اشغال، ارتفاع ساختمانی، تراکم ساختمانی و تراکم واحد مسکونی در سطح. توجه داشته باشید، شاخص های تراکم، تنها زمانی که در کنار یکدیگر باشند، کارایی دارند و به تنهایی، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را نخواهند داشت. خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری، با عمل به ضوابط و مقرراتی که از شاخص های تراکم به دست می آید، بسیار راحت و سریع خواهد بود.

ضریب سطح اشغال چیست؟

نسبت سطح مجاز برای ساختمان سازی به مساحت کل زمین را ضریب سطح اشغال می گویند. این ضریب معمولاً به صورت درصد بیان می شود و بر اساس طرح های جامع و تفصیلی در هر منطقه، متغیر می باشد. به طور کلی، ضریب سطح اشغال هر منطقه، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به آن منطقه و همچنین عوامل دیگر تعریف و تفسیر می شود. ضریب سطح اشغال، بیشتر مورد بررسی و توجه طراحان شهری برای محاسبه بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعه های تفکیکی است. این ضریب برای کنترل تراکم جمعیت، شاخص مناسبی محسوب نمی شود.

ضریب سطح زیر بنا چیست؟

ضریب سطح زیربنا یکی از شاخص هایی است که در ایران از آن، بسیار برای کنترل تراکم جمعیتی از آن استفاده می شود.ضریب سطح زیربنا دقیقاً همان تراکم یک ساختمان است. این ضریب به طور معمول به صورت درصد بیان و مشخص می شود.

طول پیشروی ساختمان چیست؟

طول پیشروی ساختمان به مقدار طول ساختمان احداثی اطلاق می شود که به نسبت طول زمین تعیین می شود. طول پیشروی ساختمان در بیشتر موارد 60 %+ 2 متر می باشد. به بیانی دیگر، به هر اندازه ای که طول زمین مورد نظر با سند مالکیت تطابق داشته باشد، در عدد 0.6 ضرب و حاصل آن با عدد 2 جمع می شود.

تراکم واحد مسکونی در سطح چیست؟

تراکم واحد مسکونی در سطح، شاخصی برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و همچنین تعداد خانوار ساکن در واحد سطح (هکتار) می باشد. این شاخص برای برنامه ریزان شهری که به بررسی و کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری و خدماتی در یک منطقه می پردازند، بسیار حائز اهمیت است. شاخص تراکم واحد مسکونی در سطح به برنامه ریزان شهری در دستیابی به ارقام از پیش تعیین شده جمعیتی، کمک بسیار زیادی می کند. شاخص تراکم واحد مسکونی در سطح را می توان به عنوان شاخص بسیار مفید و کارآمد، به خصوص برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری به حساب آورد.

مفهوم شاخص طبقات مجاز ساختمانی

تعداد طبقات ساختمانی مجاز یا همان شاخص طبقات مجاز ساختمانی، یکی از شاخص هایی است که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی از آن استفاده می شود. در اعمال این شاخص معمولاً از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف شهری استفاده می شود. شاخص طبقات مجاز ساختمانی با خط آسمان و منظر شهری، رابطه مستقیم دارد و تاثیر بسزایی بر این دو مورد می گذارد. از این رو، طراحان شهری برای چیدمان و دکوراسیون شهری، بسیار به این شاخص توجه می کنند. شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی و شاخص سطح اشغال مجاز در کنار یکدیگر، کارایی زیادی دارند و از آن ها برای آزاد سازی زمین استفاده می گردد. جالب است بدانید، ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی و برج سازی در کشور ایران، بر اساس این دو شاخص بسیار مهم شکل گرفته و تدوین شده است.

محاسبه تراکم

مساحت قید شده در سند مالکیت به عنوان مبنای محاسبه تراکم ساختمانی شناخته می شود. در صورتی که مساحت موجود در محل، کمتر از مقدار قید شده در سند مالکیت باشد، مساحت موجود به عنوان مبنا و پایه محاسبه در نظر گرفته خواهد شد. لازم به ذکر است، اضافه کردن زیرزمین یا پیلوت یا راهرو بلامانع است. زمانی که مقدار “جزء گذر” در مورد طرح هایی که به اداره املاک برای اجرا ابلاغ شده است و مشروط بر این که مالک، جزء گذر را به شهرداری به صورت رایگان واگذر کند، نحوه محاسبه تراکم بر اساس مساحت اولیه، یعنی مساحت سند خواهد بود.

ارتفاع مجاز ساختمانهای مسکونی به چه صورت است؟

در مورد تراکم های 100 و 120 درصد، می توان 2 طبقه روی زیرزمین و پیلوت یا 3 طبقه روی زیرزمین ساخت. در مورد تراکم 180 درصد، ساخت 3 طبقه روی پیلوت و زیرزمین یا 4 طبقه روی زیرزمین، مجاز خواهد بود.